¿Objetivo de la Guía? Disipar las dudas que asaltan a los administradores de fincas a la hora de abordar el despliegue de instalaciones solares fotovoltaicas para autoconsumo en los inmuebles que administran... Disipar las dudas de los administradores de fincas... pero también resolver las de cualquier persona interesada en la cuestión. CAFMadrid ha elaborado, en colaboración con el IDAE, la fundación Fenercom (Comunidad de Madrid), Madrid 360 Solar (iniciativa del ayuntamiento capitalino), la oenegé Madrid Futuro y el asesor técnico Martín Ponsá, una Guía que contesta a 10, 20, 30... y hasta 55 preguntas y/o dudas. El documento que ha elaborado CAFMadrid abre su página 2 con una suerte de exposición de motivos. “Los altos precios energéticos –dice– hacen que las comunidades de propietarios se planteen cada vez más la instalación de placas fotovoltaicas para reducir el gasto en electricidad (...) y en España existe suficiente luz solar como para que cualquier instalación fotovoltaica sea rentable”. Tan rentable como que la amortización de estas instalaciones –precisa la Guía– suele oscilar entre los 4 y los 7 años, período tras el cual “todo sería ahorro”, un ahorro que se prolongará durante décadas, pues la vida útil de una instalación de estas características ronda los 25-30 años.
Tras la exposición de motivos, el documento recoge los dos artículos clave de la Ley de Propiedad Horizontal que la comunidad de vecinos tendrá que tener en cuenta a la hora de abordar un autoconsumo de estas características (véanse en la página siguiente) y, a continuación, repasa todo un rosario de Consultas Frecuentes. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid), el experto Martín Ponsá y demás entidades colaboradoras en este documento han identificado hasta 55 Consultas Frecuentes, cuestiones como, por ejemplo, si es necesario asegurar la instalación fotovoltaica, si está permitido instalar placas en las fachadas, cuánta superficie de la cubierta se puede ocupar, o qué pasa con esa electricidad que producen las placas cuando no estamos en casa y por lo tanto no hay consumo... Aquí no podemos recoger las 55 respuestas, así que hemos elegido diez. Son estas. Diez ejemplos, diez preguntas (10) que contesta esta Guía. [Bajo estas líneas, dos artículos clave de la Ley de Propiedad Horizontal que hay que tener muy presentes cuando de autoconsumo se trata].
1. La comunidad de vecinos se está planteando la instalación de paneles solares fotovoltaicos en la cubierta plana del edificio para que se beneficien tanto la comunidad como los propietarios a título individual. ¿Qué quórum es necesario para adoptar el acuerdo?
Si es para autoconsumo de la comunidad, dependiendo del importe de la instalación, será aplicable lo dispuesto en el artículo 17.2 (mayoría simple) o el artículo 17.1 (1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas) [Abajo, a la derecha, recogemos ambos artículos]. Si es para uso privativo de los propietarios, será aplicable el artículo 17.1 (un tercio de la totalidad de propietarios y cuotas).
2. Adoptado el acuerdo para la instalación de los paneles para autoconsumo comunitario, ¿todos los propietarios están obligados al pago?
Al igual que en el supuesto anterior –explica la Guía–, dependiendo del importe de la instalación, si es aplicable lo dispuesto en el artículo 17.2, todos los propietarios contribuirán al pago. Por el contrario, si es aplicable el artículo 17.1, únicamente contribuirán al pago aquellos propietarios que expresamente hubiesen votado a favor del acuerdo.
3. En una comunidad con un presupuesto bajo, el coste de la instalación supera anualmente las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, ¿cómo lo hacemos?
Si el coste de la instalación supera anualmente las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, hay que adoptar obligatoriamente el acuerdo por la vía del artículo 17.1. “En ese caso –especifica CAFMadrid–, el propietario que expresamente no haya votado a favor del acuerdo, no estará obligado al pago”. Y segunda derivada: ¿qué medidas puede adoptar la comunidad para que quien no haya querido participar no se pueda beneficiar de la instalación? Si el aprovechamiento va a ser en las viviendas –adelanta CAFMadrid– no hay problema, ya que a la comercializadora se le indica qué CUPS y con qué porcentaje de compensación se va a trabajar y simplemente a los que no han aportado nada no se les incluye en las compensaciones.
[Las siglas CUP responden al Código Universal de Punto de Suministro e identifican como su propio nombre ya indica el punto de suministro, por lo que podría decirse que es a la energía lo que el número de bastidor a los coches. Si cambias de casa, cambiarás de CUPS y el que tenías antes seguirá identificando tu anterior vivienda].
Si previamente el aprovechamiento es de la comunidad y se aprovecha la energía obtenida para cubrir equis kilovatios hora de luz, escalera, etcétera, “siempre y cuando legalmente sea factible, se le podría pasar un recibo al cobro de la parte que le correspondería a él de ese aprovechamiento del que no ha pagado su instalación”. [Bajo estas líneas, planteamiento para la junta de vecinos, según CAFMadrid].
4. Si la comunidad no desea instalar los paneles pero otra comunidad colindante solicita poder instalar en la cubierta del edificio su propia instalación al no disponer de espacio para ello en su edificio, ofreciendo para ello un importe anual a la comunidad. ¿Qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo?
Al tratarse del arrendamiento de un elemento común del edificio, el acuerdo debe adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
5. El propietario de una vivienda quiere instalar paneles solares en la barandilla para su uso privativo. ¿Está obligado a solicitar previamente la autorización de la junta?
La barandilla tiene la consideración de elemento de cierre y, por lo tanto, elemento común del edificio (artículo 396 CC). Al tratarse de una instalación de energía renovable de aprovechamiento privativo, la junta debe autorizarlo adoptando un acuerdo con el voto favorable de 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas (artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
6. Cuando un propietario de una vivienda–ático disfruta de forma privativa de la cubierta del edificio, ¿debe solicitar la autorización de la junta para instalar los paneles solares?
No será necesario salvo que, para ello, fuese necesario ejecutar obras que alteren la fábrica originaria de la terraza como es el caso de perforaciones en el suelo o pared, en cuyo caso, en virtud del artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad deberá autorizarlo adoptando un acuerdo al respecto con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.
7. Cuando en la cubierta del edificio un propietario ha instalado paneles solares para uso privativo, en el supuesto de que fuese necesario reparar una gotera o una parte de la cubierta (capa de impermeabilización), ¿quién debe abonar el desmontaje de dichas placas?
Al tratarse de una instalación privativa, el propietario deberá asumir el pago de todos los gastos que se deriven tanto del desmontaje como de la nueva instalación. Es aconsejable que cuando la comunidad autorice instalaciones privativas en elementos comunes del edificio como pueden ser tejados, cubiertas o fachadas del edificio se deje constancia en el acta de la junta que el propietario asume el pago de estos gastos.
8. ¿Cuánta superficie se puede ocupar en la cubierta?
Si es para uso comunitario, se puede llegar a ocupar la totalidad de la superficie de la cubierta. Eso sí, si es para uso privado, la superficie a utilizar será la que autorice la comunidad.
9. ¿Qué mantenimiento necesitan estas instalaciones?
La Guía recomienda realizar un “mantenimiento preventivo”. La limpieza la pueda hacer el propietario si se dan las condiciones de seguridad, con material ad hoc, o esponja suave, jabón poco abrasivo, presionando poco la placa y paños especiales para vidrio, pero hay otros mantenimientos preventivos que conviene contratar a empresas especializadas y que abordan todas las claves de la instalación: conexiones, estructuras de apoyo, inversor, etcétera, etc. ¿Limpieza cada cuánto tiempo? Son muchas las variables que influyen sobre el particular. Algunos expertos dan esta respuesta: cuando las lunas del coche necesiten una limpieza, también la necesitarán tus placas. ¿Mantenimiento preventivo profesional? Un mínimo de una vez al año.
10. ¿Es necesario asegurar la instalación fotovoltaica?
“Aunque la instalación se encuentra en una zona con ocupación nula –explica la Guía– siempre puede suceder un imprevisto y, para estar cubiertos ante cualquier incidencia que pueda producirse, es recomendable contratar un seguro específico o ampliar el existente para que incluya esta instalación del edificio en su cobertura”.
Ah, y esto es lo que opina la Guía de... las baterías
Los autores de la Guía Placas Fotovoltaicas (CAFMadrid, abril de 2023) tienen clara su opinión sobre el particular. Las baterías “todavía son muy caras”, destacan en la página 21. Pero plantean alternativa: las “baterías virtuales”. Vamos a explicar primero grosso modo qué es la denominada “compensación simplificada”, y vamos a contar después qué es una batería virtual.
Comenzamos: ¿qué pasa con esa electricidad que durante el día, cuando no hay nadie en casa, vierte a la red nuestro tejado solar? Pues bien, para esa electricidad el Gobierno ideó la denominada compensación simplificada de excedentes, que consiste grosso modo en que tu comercializadora le pone un precio (diez céntimos por kilovatio hora, por ejemplo) a esa electricidad tuya excedentaria (la que no puedes acumular y por eso viertes), precio (cantidad) que a final de mes tu comercializadora te restará del total de tu factura (si ese mes has vertido 100 kilovatios hora que no pudiste autoconsumir porque estabas fuera de casa, pues te restarían de la factura mil céntimos, o sea, diez euros). Eso sí, ese ahorro (ahora cuantificado en dinero) nunca puede ser (porque así lo establece la ley) mayor que lo que la comercializadora te está cobrando por la energía que te suministra.
Vamos por partes. Digamos a grandes rasgos que la factura está dividida en dos mitades: por una parte, la cantidad concreta de kilovatios hora que has demandado ese mes (la electricidad propiamente dicha) y, por otra, todos los demás conceptos (potencia, impuestos, peajes para el mantenimiento de las redes, etcétera). El autoconsumidor puede compensar toda-toda la energía, pero tendrá que pagar la parte correspondiente a todos-los-demás-conceptos.
Si la factura que me envía mi comercializadora dice "tiene que pagar usted este mes 10 euros por los kilovatios hora usados y 5 euros por los demás conceptos", y resulta que este mes mi instalación solar ha vertido a la red kilovatios hora por valor de 12 euros, por ejemplo, pues mi comercializadora me restará 10 euros de la parte de la energía (que se me quedará por eso a cero), pero no podrá descontarme los 2 euros que quedan de la parte de todos-los-demás-conceptos.
Y entramos aquí en la tercera dimensión: ¿qué ocurre entonces? ¿Qué ocurre si el valor de mis excedentes es más elevado que mi factura porque resulta que mi instalación de autoconsumo es muy grande y/o ha producido muchísima electricidad este mes? Pues que ese valor (esos dos euros del ejemplo) lo pierdes. Se volatiliza. Porque la compensación simplificada de excedentes llega hasta donde llega: tiene un límite. El susodicho: todos-los-demás-conceptos.
Bueno, pues para eso se inventaron las “baterías virtuales” (también denominadas “monedero virtual”). La Guía Placas Fotovoltaicas las explica así.
«Por ahora las baterías acumuladoras son bastante caras y no resulta interesante su instalación, y si se opta por la compensación de excedentes puede darse el caso de verter a la red más energía de la que se consume, con lo que ese exceso se estaría cediendo gratis a la red. Como solución a estos problemas aparecen las llamadas baterías virtuales, y para explicar su funcionamiento deberemos tener en cuenta dos aspectos:
1. La mayor parte de las instalaciones de autoconsumo solar tienen excedentes que se suelen concentrar en los meses de verano y horas centrales del día.
2. Según el artículo 14.3 del Real Decreto 244/2019, la compensación simplificada se limita al valor económico de la energía que se consuma durante el mes.
Para evitar esos excedentes no compensados han surgido gestores energéticos que ofrecen baterías virtuales, siempre y cuando se contrate con ellos el suministro de electricidad. Estas baterías actúan como una hucha que permite guardar el importe en euros de esos excedentes de energía que la normativa impide compensar en la misma factura en la que se generaron y aplicarlos en forma de descuento, tanto en la misma factura, como en posteriores de otros meses o incluso en otros suministros del mismo titular. Se pueden vincular a la batería virtual todos los puntos de suministro de un mismo titular, siempre y cuando por lo menos en el su- ministro principal exista una instalación fotovoltaica que vierta excedentes a la red. En todos los puntos se podrá aplicar el descuento correspondiente»
Guía Placas Fotovoltaicas, CAFMadrid, con la colaboración de Madrid 360 Solar, Madrid Futuro, IDAE, Fenercom y Martín Ponsá.
Credenciales
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid es una corporación de derecho público cuya finalidad es la agrupación de los administradores de fincas para asuntos referentes a su profesión y la ordenación y disciplina de la actividad. Según reza su perfil corporativo, CAFMadrid vela también por los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas, asesora presencial y telefónicamente a sus colegiados en 9 áreas de actividad, imparte formación permanente con más de 50 cursos/año, interviene en los procesos de reformas legales y sirve de nexo de unión con la administraciones local y autonómica en esta materia, y garantiza y sanciona la calidad del servicio que prestan sus colegiados (cuya actividad está cubierta con 3 pólizas de caución, defensa jurídica y responsabilidad civil). CAFMadrid es el colegio más grande de España dentro de su área de actividad. Declara un total de 3.500 colegiados que administran más de 200.000 comunidades de propietarios en el conjunto de la Comunidad Autónoma de Madrid. Según una reciente sentencia del Tribunal Supremo, la denominación Administrador de Fincas queda reservada a los profesionales colegiados.
